De (on)zekerheid van een meerjarenonderhoudsplan

Sparen volgens een goed meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is de basis voor een gezonde VvE. Maar geeft sparen volgens dat MJOP altijd de zekerheid van voldoende liquide middelen?

In de afgelopen jaren is dat helaas minder het geval geweest. Hoe komt dat eigenlijk? Er zijn meerdere oorzaken aan te wijzen.

Herkomst en leeftijd MJOP

Veel MJOP’s zijn door de verkopende partij opgesteld met een ander doel dan het dagelijks beheren van een VvE-gebouw. Ook is de leeftijd van het MJOP een factor. Tegenwoordig is er nieuwe software beschikbaar en zijn er nieuwe inzichten. Een MJOP is wat ons betreft nooit ouder dan 5 jaar en wordt jaarlijks geïndexeerd. Elke vijf jaar een visuele inspectie op locatie is nodig om de MJOP aan te passen aan de praktijksituatie.

Theorie versus praktijk

Een MJOP wordt opgesteld met langdurige, gemiddelde prijzen: wat kost het arbeidsloon of materiaal over een periode genomen van de afgelopen tien jaar? Er wordt geen rekening gehouden met onverwachte forse prijsstijgingen en die zijn er in de afgelopen jaren wel geweest.

Stijging loonkosten

Er is in de CAO-bouw een forse loonstijging overeengekomen en de bouw heeft nog steeds te kampen met forse personeelstekorten, met name op installatietechnisch gebied. Deze krapte kan leiden tot hogere offerteprijzen en zelfs dat partijen geen offerte uitbrengen. Die krapte drijft de prijs op.

Stijging materiaalprijzen

Door onzekerheden wereldwijd (o.a. oorlog, natuurrampen) zijn prijsstijgingen grillig en/of fors geweest. De focus in de media lag vooral op de energie- en supermarktprijzen maar ook andere sectoren hebben hier last van. Bijvoorbeeld materialen als kunststof (kozijnen), glas, dakbedekking en liftonderdelen kennen lange levertijden en zijn enorm in prijs gestegen.

Steigerwerk, staartkosten, vergunningen en milieutoeslagen

De prijzen van steigerwerk, vergunningen en andere staartkosten (toilethuur, bouwcontainers, parkeren e.d.) zijn fors gestegen. Ook moet er aan steeds meer eisen worden voldaan. Denk bijvoorbeeld aan stikstofberekeningen en flora en fauna onderzoeken.

Verduurzamingseisen

Een MJOP voor een VvE is volgens het splitsingsreglement gebaseerd op instandhoudingsonderhoud (zoals het is, wordt het onderhouden). Daar zijn verduurzamingseisen (en wensen) bijgekomen waarvoor niet is gespaard.

Oplossingen

Er zijn meerdere oplossingen denkbaar die bij de VvE en de leden moeten passen. Denkt u onder meer aan:

• Spaar niet minimaal, maar meer dan volgens het meerjarenonderhoudsplan nodig is. Zorg voor een extra pot waarmee onverwachte financiële ontwikkelingen opgevangen kunnen worden;
• Zorg voor een goed verduurzamingsplan en integreer het in het MJOP, zo wordt er niet meer alleen voor instandhouding gespaard;
• Overweeg om, wanneer nodig, extra geld te lenen, bijvoorbeeld voor verduurzamingsingrepen. Door het gesprek hierover nu al aan te gaan en u te laten informeren, komt u, wanneer dat nodig is, beter beslagen ten ijs;
• Ga ervan uit dat er op termijn mogelijk extra eenmalige bijdragen worden verwacht van de VvE-leden. Creëer hiervoor privé een extra spaarpot.

Heeft u vragen over de MJOP van uw VvE? Neem gerust contact op met uw adviseur van Pilaster.